Promoção imobiliária: “No segmento médio-alto o risco comercial é menor”

“Gostamos de investir em projetos que sejam, de alguma forma, únicos e que, por isso, possuam uma identidade própria, preservada na reabilitação e integrada no novo projeto de arquitetura”. António Velho de Palma, CEO da recém-criada promotora imobiliária Alecrim Real Estate (Alecrim RE), revela ao idealista/news que a nova empresa do universo Lince Capital aposta na qualidade, “através da atenção ao detalhe nos acabamentos e na excelência da construção”, e valoriza o estilo de vida português. A portugalidade. “Do ponto de vista estratégico, posicionamo-nos no segmento médio-alto, onde o risco comercial é menor, dado o maior poder de compra e a menor dependência do financiamento bancário”, explica.

Na mesma entrevista, António Velho de Palma, que antes de liderar a Alecrim RE passou pela JLL e fundou o FREL (Future Real Estate Leaders) – “Hoje conta já com cerca de 200 membros” –, adianta que a ambição da empresa “é desenvolver projetos residenciais para portugueses, independentemente do segmento”, estando o foco principal no mercado nacional. “A procura por parte de compradores nacionais mantém-se muito elevada, sobretudo nas localizações mais valorizadas”, sustenta.

Na calha – em ‘pipeline’ – estão oito projetos em Portugal, em Lisboa, Cascais, Setúbal e Comporta. O primeiro a sair do papel é o Metrass, no bairro lisboeta de Campo de Ourique. “Cerca de 80% do projeto encontra-se já reservado, com alguns CPCV assinados e os restantes em fase de negociação. Aproximadamente 90% das reservas foram realizadas por compradores portugueses”, revela. 

Empreendimento Metrass, em Campo de Ourique (Lisboa)Créditos: Alecrim RE

Conte-nos um pouco sobre a história do nascimento da Alecrim RE. A que se deve a escolha do nome e o porquê da criação agora, em 2025, da promotora imobiliária?

A criação da Alecrim resultou da conjugação de diferentes fatores. Estava na fase certa da carreira para abraçar um novo desafio: dar um passo em frente no empreendedorismo e concretizar um sonho antigo de fundar uma empresa ligada ao setor imobiliário.

A Lince Capital, com a liquidez disponível e o elevado número de projetos em carteira, sentiu a necessidade de constituir uma equipa dedicada à gestão dos seus próprios projetos de promoção imobiliária, em vez de recorrer a empresas externas ou investir em iniciativas de terceiros. Havia também a ambição de rentabilizar, internamente, décadas de experiência e conhecimento acumulados no setor.

Em paralelo, vários investidores privados da Lince Capital manifestaram interesse em ter exposição direta aos projetos, de modo a aceder a retornos mais atrativos e a investimentos com horizontes temporais mais curtos – entre três e quatro anos – ao contrário dos fundos tradicionais, cujo ciclo de vida é bastante mais longo.

Foi neste contexto que surgiu a Alecrim, no âmbito do fundo de investimento Navigator II, com a dupla missão de gerir os projetos imobiliários próprios e de criar uma plataforma de coinvestimento destinada a acolher investidores privados.

"Escolhemos criar uma promotora portuguesa, com marca e identidade genuinamente nacionais, que valorizasse a portugalidade"

A constituição da Alecrim, em 2025, com foco no mercado residencial, tem também como objetivo contribuir para a mitigação de um dos principais desafios do país: a escassez de oferta habitacional face a uma procura em constante crescimento. Pretendemos dar resposta a esta necessidade através da construção de mais habitação.

Escolhemos criar uma promotora portuguesa, com marca e identidade genuinamente nacionais, que valorizasse a portugalidade. O nome Alecrim revelou-se perfeito: remete para uma planta característica do nosso país, de conotação positiva, símbolo de resiliência e persistência.

Estudou na Nova School of Business and Economics, foi consultor na JLL e fundou o FREL (Future Real Estate Leaders). Fale-nos sobre o seu percurso profissional e de como se deu a “chegada” à Alecrim RE.

A minha ligação ao setor imobiliário começou cedo. Desde jovem falava frequentemente com o meu pai sobre o seu trabalho (sempre ligado à banca e ao investimento imobiliário) e daí nasceu um interesse genuíno pela área, aliado a uma ambição precoce de um dia criar a minha própria empresa. Os meus pais sempre me apoiaram nas minhas iniciativas e desafios. Assim, após concluir a licenciatura, passei três anos a desenvolver diferentes ideias e negócios, até perceber que precisava de consolidar conhecimentos de forma mais estruturada. Foi nesse momento que ingressei na Nova, para realizar o mestrado.

Para concluir o curso e desenvolver a dissertação, consegui um estágio na JLL, onde elaborei o primeiro relatório de mercado em Portugal sobre investimento em residências de estudantes. Posteriormente, integrei a equipa da JLL, experiência que me proporcionou uma curva de aprendizagem intensa e muito enriquecedora, permitindo-me adquirir um conhecimento sólido e abrangente do mercado imobiliário, em diversos segmentos do setor.

"Queria construir projetos que pudessem ser uma referência e acompanhar todo o seu ciclo de vida – desde a conceção até à concretização"

A ideia de criar o FREL surgiu logo quando entrei na JLL. Na altura, tinha acesso a diversos grupos e eventos de networking que não estavam ao alcance dos jovens do setor, e percebi que seria interessante criar uma plataforma onde pessoas da minha idade pudessem ter essa oportunidade de conhecer profissionais, trocar experiências e partilhar ideias. Foi nesse contexto que fundei o FREL, que hoje conta já com cerca de 200 membros.

Após quase sete anos na JLL, senti que tinha chegado o momento para abraçar um novo desafio: criar uma promotora. Sempre tive a ambição de estar diretamente envolvido no desenvolvimento de projetos imobiliários, de tomar decisões estratégicas, de liderar equipas e de contribuir de forma ativa para o país. Queria construir projetos que pudessem ser uma referência e acompanhar todo o seu ciclo de vida – desde a conceção até à concretização. Sonhava poder, no futuro, passar por um edifício desenvolvido por mim e ver o impacto que teve no bairro, na comunidade e perceber como evoluiu ao longo do tempo.

Empreendimento Metrass, em Campo de Ourique (Lisboa)Créditos: Alecrim RE

A Alecrim RE tem um plano de investimento global de 330 milhões de euros, tendo em pipeline oito projetos em Portugal, em Lisboa, Cascais, Setúbal e Comporta. Quando estarão concluídos, quantas casas serão desenvolvidas e em que ordem de preços?  

Estimamos desenvolver os projetos num horizonte temporal de cinco a sete anos, encontrando-se cada um deles em diferentes fases de desenvolvimento e licenciamento. No total, serão construídas cerca de 500 unidades residenciais, incluindo ainda um projeto com uma componente de serviços.

Todos os empreendimentos localizam-se em zonas premium, mas cada projeto terá um conceito e um público-alvo próprios, ajustados à procura específica de cada localização. Desta forma, será possível oferecer uma ampla diversidade de preços e tipologias, refletindo a diferenciação entre projetos.

"Todos os empreendimentos localizam-se em zonas premium, mas cada projeto terá um conceito e um público-alvo próprios, ajustados à procura específica de cada localização"

Alguns estarão mais orientados para famílias jovens e investidores que pretendam colocar os imóveis no mercado de arrendamento; outros contarão com tipologias maiores, dirigidas a famílias consolidadas com maior poder de compra. Teremos ainda lofts em antigas zonas industriais, quintas transformadas em casas de luxo e projetos turísticos com unidades de menor dimensão, pensados para segunda habitação.

Estamos igualmente a desenvolver dois projetos em ‘pipeline’ nos quais aplicaremos o modelo de construção modular, permitindo reduzir prazos de execução, otimizar custos de estaleiro e adotar soluções mais sustentáveis.

Estamos a falar de projetos residenciais direcionados para a classe alta, certo? Portugueses ou estrangeiros? O porquê de apostar neste segmento do mercado residencial? 

A nossa ambição é desenvolver projetos residenciais para portugueses, independentemente do segmento. Se existir interesse por parte de compradores estrangeiros, será naturalmente bem-vindo, mas o nosso foco principal é o mercado nacional.

Atualmente, os custos de contexto limitam significativamente o tipo de produto que pode ser desenvolvido. Por essa razão, do ponto de vista estratégico, posicionamo-nos no segmento médio-alto, onde o risco comercial é menor, dado o maior poder de compra e a menor dependência do financiamento bancário.

"Os custos de contexto limitam significativamente o tipo de produto que pode ser desenvolvido. Por essa razão, do ponto de vista estratégico, posicionamo-nos no segmento médio-alto, onde o risco comercial é menor, dado o maior poder de compra e a menor dependência do financiamento bancário"

A escassez de oferta é uma realidade transversal a todos os segmentos do mercado. A procura por parte de compradores nacionais mantém-se muito elevada, sobretudo nas localizações mais valorizadas.

O primeiro projeto a sair do papel será o Metrass, em Campo de Ourique (Lisboa). Trata-se de um investimento de sete milhões de euros, estando a conclusão prevista para o verão de 2027. As obras já começaram? Há portugueses interessados, ou é direcionado sobretudo a estrangeiros?

O Metrass foi lançado no mercado em julho e registou uma recetividade muito positiva. Cerca de 80% do projeto encontra-se já reservado, com alguns CPCV assinados e os restantes em fase de negociação. Aproximadamente 90% das reservas foram realizadas por compradores portugueses, que há muito procuravam em Campo de Ourique uma casa nova com garagem, espaços exteriores e boa exposição solar.

Já demos início aos trabalhos preparatórios da obra, cuja construção arrancará nas próximas semanas. O projeto de arquitetura, desenvolvido pelo atelier Fragmentos, está particularmente bem conseguido, com casas funcionais, bem desenhadas e áreas equilibradas.

Empreendimento Metrass, em Campo de Ourique (Lisboa)Créditos: Alecrim RE

Disse, em comunicado, que a Alecrim RE “nasce com a ambição de desenvolver projetos residenciais que unem identidade, qualidade e uma forma portuguesa de viver”. O que quis dizer com esta afirmação?

Gostamos de investir em projetos que sejam, de alguma forma, únicos e que, por isso, possuam uma identidade própria, preservada na reabilitação e integrada no novo projeto de arquitetura. Procuramos desenvolver empreendimentos que transmitam carácter, respeitem o lugar e mantenham uma ligação autêntica com a comunidade. Um exemplo é a chaminé industrial que será preservada no projeto Metrass.

Apostamos na qualidade, através da atenção ao detalhe nos acabamentos e na excelência da construção, pensada para garantir durabilidade, preservação e baixa manutenção ao longo dos anos.

Valorizamos ainda o estilo de vida português: o convívio, que se reflete na importância dada às zonas de estar; a proximidade ao exterior, através de varandas e jardins; a abundância de luz natural; e o apreço pela gastronomia, que inspira cozinhas amplas e bem concebidas. Pensamos também na funcionalidade do dia a dia, com estacionamento, arrecadações e áreas de arrumos.

Há no mercado várias promotoras imobiliárias a desenvolver projetos para vários segmentos de mercado e com diferentes ‘targets’. Como poderá definir a Alecrim RE? O que a distingue da concorrência?

Portugalidade. Uma promotora criada por portugueses, integrada num grupo português com capitais nacionais, que privilegia sempre os seus stakeholders nacionais e que desenvolve projetos pensados para os portugueses. Procuramos refletir, em cada empreendimento, a cultura, a tradição e a autenticidade do nosso país – seja através de uma arquitetura inspirada no património, da relação com o espaço público ou da utilização de materiais portugueses.

"Queremos que cada casa abra portas a uma experiência de funcionalidade e conectividade, marcada pelo cuidado no detalhe e pela identidade própria da Alecrim"

Queremos que cada casa abra portas a uma experiência de funcionalidade e conectividade, marcada pelo cuidado no detalhe e pela identidade própria da Alecrim. Ambicionamos inovar através da integração de soluções industrializadas e modulares, aplicadas a uma arquitetura prática, eficiente e funcional.

Portugal continua no radar dos investidores imobiliários (portugueses e estrangeiros)? Porquê? E qual o impacto do contexto internacional no mercado imobiliário nacional?

Sim. Portugal tem apresentado um desempenho exemplar nos últimos anos e começa a destacar-se em vários vetores da economia quando comparado com os seus pares europeus, o que tem permitido posicionar o país no radar dos investidores institucionais. O mercado encontra-se mais consolidado e profissionalizado, oferecendo boas oportunidades de investimento em praticamente todos os setores.

O atraso na consolidação de alguns segmentos do imobiliário traduz-se num elevado potencial de valorização. Desafios estruturais, como o forte desequilíbrio entre procura e oferta – visível em áreas como o mercado residencial, residências sénior e de estudantes, arrendamento habitacional, logística e data centers – constituem bases sólidas para investir. Mesmo num contexto de taxas de juro elevadas, que encarecem o financiamento, e de inflação, que aumenta os custos de construção, este desajuste entre oferta e procura assegura que o mercado continue a gerar oportunidades e a sustentar a valorização dos preços. Paralelamente, assiste-se a uma crescente diversificação das fontes de financiamento, criando oportunidades de investimento.

"Foi precisamente o elevado interesse de investidores nacionais e internacionais em diversificar risco e apostar no imobiliário português que esteve na origem da criação da Alecrim"

Ainda assim, a instabilidade internacional gera incerteza e insegurança no processo de decisão de investidores e empresas, impactando negativamente o investimento a nível global. Contudo, Portugal tem conseguido afirmar-se como porto seguro – um destino-refúgio. Uma vez conquistada essa posição no mapa, dificilmente recuaremos. O país continua a atrair pessoas para viver, trabalhar e investir, pela segurança, pela estabilidade social e política (ainda que surjam desafios, nada comparável ao que se verifica noutros países).

O maior risco para o investimento em Portugal reside na instabilidade legislativa, que gera entropias nos processos e desconfiança nos investidores. Foi precisamente o elevado interesse de investidores nacionais e internacionais em diversificar risco e apostar no imobiliário português que esteve na origem da criação da Alecrim.

Empreendimento Metrass, em Campo de Ourique (Lisboa)Créditos: Alecrim RE

A crise na habitação tem estado na ordem do dia. Apesar deste (casas para a classe média) não ser o nicho de mercado no qual opera a Alecrim RE, o que considera urgente mudar para ser possível aumentar a oferta de casas no país, nomeadamente para a maioria das famílias que vive em Portugal?

Acredito que a única forma de responder ao problema da habitação passa por um conjunto de soluções articuladas entre o Estado e os privados, que permitam aumentar a oferta de casas em todos os segmentos – tanto para venda como para arrendamento – incluindo também residências de estudantes.

São necessários mais incentivos fiscais à construção, como, por exemplo, a redução do IVA para 6%, e parcerias público-privadas bem estruturadas que estimulem o investimento privado em ativos públicos. Outro fator fundamental para o desenvolvimento equilibrado das cidades é a existência de uma boa rede de transportes públicos. Com melhores ligações de metro e comboio às zonas periféricas, poderíamos ter mercados com preços mais ajustados e cidades mais dinâmicas. A ausência dessa rede gera maior concentração populacional em áreas centrais, aumentando a pressão sobre os preços.

A construção modular e industrializada assume aqui um papel crucial, permitindo produzir habitação em maior escala, de forma mais rápida e sustentável. Esta solução responde ainda à escassez de mão de obra qualificada no setor da construção. Além disso, é indispensável reduzir barreiras regulamentares e agilizar os processos de licenciamento, criando condições para a transformação urbana e para o lançamento de novos.
Fonte: Promoção imobiliária: “No segmento médio-alto o risco comercial é menor” — idealista/news