Logística na rota do ESG: “Portugal tem verdadeiros diamantes em bruto”

A empresa alemã INBRIGHT, que aposta na reabilitação sustentável de imóveis ‘light industrial’ (industriais ligeiros) e logísticos existentes, identificando os que têm “potencial de desenvolvimento” e modernizando-os “com base em critérios ESG”, aterrou em Portugal recentemente, tendo esta sido “uma decisão estratégica e natural”, explica ao idealista/news o cofundador e sócio-gerente da INBRIGHT Portugal. E segundo Christoph Gumlich, há muitos “ativos obsoletos com enorme potencial para reabilitação sustentável” no país, o que torna “o mercado muito atrativo, tanto para utilizadores como para investidores”, até porque este segmento a nível nacional “está no início da transformação ESG”. “Portugal tem verdadeiros diamantes em bruto”, considera o especialista. 

Entre os vários assuntos abordados na entrevista está também o lançamento de um programa de investimento específico para Portugal no valor de 100 milhões de euros, em parceria com a Patron Capital, que visa “desenvolver um portefólio de imóveis ‘light industrial’ e logísticos estrategicamente localizados”, tal como explica o responsável, adiantando que o programa dá continuidade a uma “bem-sucedida parceria na Alemanha”, onde as empresas estão “a investir cerca de 250 milhões de euros em projetos semelhantes”. 

A primeira aquisição já foi, de resto, concluída: o Alto BP, um parque industrial e logístico multi-inquilino com 16.259 m2 em Vila Franca de Xira. Mas há mais negócios na calha. “Estamos em negociações avançadas para outro ativo na Área Metropolitana de Lisboa, na Margem Sul, e em ‘due diligence’ para um projeto de reabilitação no norte do país”, avança Christoph Gumlich. 

Alto BP, parque industrial/logístico situado em Vila Franca de Xira (Lisboa)Créditos: ECS Portugal

A INBRIGHT anunciou recentemente a entrada no mercado português com a constituição da INBRIGHT Portugal. Qual foi o motivo para escolher Portugal – e porquê agora?

Portugal oferece um ambiente de mercado muito positivo para investimentos imobiliários nos segmentos de ‘light industrial’ e logística. Por um lado, existe uma clara escassez de espaços modernos e alinhados com critérios ESG, especialmente nas regiões economicamente fortes como Lisboa e Porto. Por outro, há um grande número de ativos obsoletos com enorme potencial para reabilitação sustentável. Isso torna o mercado muito atrativo, tanto para utilizadores como para investidores.

A nossa entrada no mercado é fruto de uma decisão estratégica. A procura continua a aumentar e a ser impulsionada por tendências como o ‘nearshoring’, a reindustrialização e o comércio eletrónico. Também observamos um interesse crescente por parte de investidores internacionais em Portugal, o que impulsiona ainda mais a dinâmica do mercado.

Há também uma razão pessoal: vivo em Portugal há alguns anos, o que me permite uma maior proximidade cultural e operacional com o mercado, como também identificar precocemente oportunidades de negócio e atuar com presença local. Com a INBRIGHT Portugal e o nosso escritório em Lisboa, estamos a consolidar essa base.

Fale-nos um pouco sobre a atividade da INBRIGHT: quando foi fundada a empresa e qual é o seu foco?

A INBRIGHT foi fundada na Alemanha em 2020 e é especializada no desenvolvimento e gestão de imóveis ‘light industrial’ e logísticos. Focamo-nos em localizações urbanas ou periurbanas com potencial estrutural de procura, apostando na reabilitação sustentável de imóveis existentes. O nosso modelo segue a estratégia ‘Transform to Green’. Identificamos ativos com potencial de desenvolvimento, modernizamo-los com base em critérios ESG e criamos, assim, espaços preparados para o futuro, destinados à indústria, comércio e logística.

Na Alemanha, construímos em poucos anos um portefólio superior a 500 milhões de euros. A entrada em Portugal é uma decisão estratégica e natural, uma vez que conhecemos bem o mercado. Para nós era claro: se fossemos expandir, a nossa estratégia para outro país europeu seria para um mercado com potencial e onde pudéssemos estar realmente presentes. Portugal cumpre essas condições.

Em zonas da AML como Carnaxide, Loures e Vila Franca de Xira há imóveis industriais que podem ser renovadosGoogle Earth

Foi recentemente anunciado um novo programa de investimento de 100 milhões de euros em ativos industriais ligeiros em Portugal, no âmbito de uma parceria com a Patron Capital. Qual é o objetivo desta parceria e deste investimento?

Em conjunto com a Patron Capital, lançámos um programa de investimento específico para Portugal no valor de 100 milhões de euros. O objetivo é desenvolver um portefólio de imóveis ‘light industrial’ e logísticos estrategicamente localizados, que pretendemos desenvolver ativamente e alinhar com os princípios ESG.

A Patron Capital, enquanto investidor pan-europeu, aporta a solidez financeira necessária e uma vasta experiência internacional. Já tem investimentos em Portugal, nomeadamente nos setores residencial e de escritórios, o que facilita a atuação no mercado. A INBRIGHT Portugal é o parceiro especializado no segmento ‘light industrial’ e logística urbana. Contribuímos com o nosso know-how do mercado local e ‘expertise’ em ‘asset management’ para transformar os ativos.

Este programa dá continuidade à nossa bem-sucedida parceria na Alemanha, onde estamos a investir cerca de 250 milhões de euros em projetos semelhantes. Já concluímos várias aquisições e estamos a criar valor sustentável em conjunto. Além disso, estamos a desenvolver com a Patron o projeto emblemático LIZ Ludwigsburg: uma área industrial de 100.000 metros quadrados (m2) que estamos a transformar num hub de alta tecnologia e inovação.

O mercado português oferece condições semelhantes, com a vantagem adicional de ainda não estar saturado e estar no início da transformação ESG.

"Estamos em negociações avançadas para outro ativo na AML, na Margem Sul, e em ‘due diligence’ para um projeto de reabilitação no norte do país. Estes imóveis têm em comum a localização estratégica, boa acessibilidade e uma estrutura construtiva sólida, adequada à requalificação sustentável"

A primeira aquisição já foi concluída: o Alto BP, um parque industrial e logístico multi-inquilino com 16.259 m2 em Vila Franca de Xira. O que nos pode dizer sobre esta transação?

Com o Alto BP adquirimos um ativo que representa perfeitamente a nossa estratégia: é um imóvel estabelecido, bem localizado na Área Metropolitana de Lisboa (AML) e com uma taxa de ocupação de 90%, incluindo uma entidade pública como inquilino. Além disso, o ativo tem um forte potencial para melhorias energéticas e adaptação às necessidades dos utilizadores. O Alto BP é um excelente ponto de partida no mercado português: combina rendimentos estáveis com potencial de desenvolvimento, está situado numa região económica dinâmica e reúne as características que procuramos para a nossa abordagem de reabilitação sustentável.

Outras aquisições estão prestes a ser concluídas em Portugal? O que pode revelar?

Estamos em negociações avançadas para outro ativo na AML, na Margem Sul, e em ‘due diligence’ para um projeto de reabilitação no norte do país. Estes imóveis têm em comum a localização estratégica, boa acessibilidade e uma estrutura construtiva sólida, adequada à requalificação sustentável. Também aqui identificamos potencial de criação de valor e esperamos poder desenvolvê-los em conjunto com os respetivos inquilinos.

Em zonas da AMP como Matosinhos e Maia há imóveis industriais que podem ser renovadosGoogle Earth

Foi referido que o objetivo é criar um portefólio sustentável e estrategicamente localizado de imóveis industriais ligeiros e logísticos em Portugal. Que tipo de ativos procuram concretamente?

Focamo-nos em ativos do segmento ‘light industrial’ nas regiões económicas mais fortes de Portugal – imóveis destinados à produção, logística urbana, comércio e investigação, normalmente com áreas a partir dos 10.000 m2.
São particularmente interessantes os imóveis existentes com boa estrutura, onde é possível melhorar significativamente a eficiência energética, a pegada de carbono e a qualidade para os utilizadores através de intervenções específicas. O nosso objetivo é criar espaços modernos e geri-los a longo prazo – com uma clara orientação ESG e alinhados com as exigências dos setores industrial, comercial e de serviços.

O foco geográfico é exclusivamente nas regiões de Lisboa e Porto? 

As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto – ou do “Norte” – são as regiões economicamente mais dinâmicas de Portugal, com uma alta densidade empresarial, incluindo muitas empresas internacionais, e forte procura por espaços. Ao mesmo tempo, o ‘stock’ nestas zonas é muito heterogéneo, existem muitos imóveis antigos com elevado potencial de transformação. No entanto, não excluímos atuar noutras regiões em crescimento, especialmente onde existam ‘clusters’ industriais ou ‘hotspots’ logísticos relevantes. O foco não é estritamente geográfico, mas sim orientado pela procura, qualidade estrutural e potencial de desenvolvimento.

"Portugal tem atraído cada vez mais a atenção dos investidores internacionais nos últimos anos (...). No setor industrial e logístico, observamos uma procura estrutural crescente, mas com pouca oferta de novos espaços. (...) Verifica-se uma escassez de ativos modernos que cumpram os critérios ESG. Isso torna o segmento particularmente atrativo para investidores institucionais, nacionais e internacionais"

Como está atualmente o setor industrial e logístico em Portugal? Por que é tão atrativo?

Portugal tem atraído cada vez mais a atenção dos investidores internacionais nos últimos anos, impulsionado pelo ‘nearshoring’ e por condições macroeconómicas favoráveis. No setor industrial e logístico, observamos uma procura estrutural crescente, mas com pouca oferta de novos espaços. A taxa de vacância está abaixo dos 5% – nas zonas prime, desce mesmo para níveis inferiores a 1-2%. Verifica-se uma escassez de ativos modernos que cumpram os critérios ESG. Isso torna o segmento particularmente atrativo para investidores institucionais, nacionais e internacionais. É precisamente neste contexto que aplicamos a nossa competência em transformação: reabilitando ativos existentes para que se tornem produtos alinhados com critérios ESG.

A procura por espaços modernos e sustentáveis é elevada, mas é necessário aumentar a oferta. Como é que isso pode ser conseguido?

Parte do crescimento pode certamente vir de novas construções, especialmente ao longo dos principais eixos rodoviários e em formatos maiores, acima dos 20.000 m2. No entanto, em localizações urbanas ou periurbanas, a reabilitação de imóveis existentes é muitas vezes a via mais eficiente e sustentável para aumentar a oferta.

Com uma gestão ativa dos ativos, muitos edifícios obsoletos podem ser reposicionados no mercado – de forma mais rápida, ecológica e frequentemente mais económica que uma construção nova. Esta capacidade de transformação é um fator-chave para aumentar a oferta a curto prazo, e muitas vezes a única forma de oferecer espaços modernos em localizações centrais.

Armazéns de logísticaFreepik

Foi mencionado que há em Portugal muitos imóveis antigos com potencial de transformação. Que tipo de imóveis são esses e onde estão localizados?

É verdade. Portugal tem verdadeiros diamantes em bruto. Especialmente nas zonas industriais próximas de Lisboa, como Carnaxide, Loures ou Vila Franca de Xira, e perto do aeroporto do Porto, em Matosinhos e Maia, existem muitos imóveis industriais de décadas passadas. Estes estão funcionalmente desatualizados, mas estruturalmente bem conservados. Muitos não cumprem critérios ESG, mas têm uma boa ligação à rede de transportes e, por vezes, com áreas de expansão disponíveis.

"Portugal tem verdadeiros diamantes em bruto. Especialmente nas zonas industriais próximas de Lisboa, como Carnaxide, Loures ou Vila Franca de Xira, e perto do aeroporto do Porto, em Matosinhos e Maia, existem muitos imóveis industriais de décadas passadas. (...) É aí que queremos atuar e ajudar a moldar o futuro urbano de Portugal. Com intervenções específicas em eficiência energética, flexibilidade de uso e certificação ESG, podemos adaptar estes ativos às necessidades das empresas modernas"

É exatamente aí que queremos atuar e ajudar a moldar o futuro urbano de Portugal. Com intervenções específicas em eficiência energética, flexibilidade de uso e certificação ESG, podemos adaptar estes ativos às necessidades das empresas modernas.

Quais são as suas perspetivas para os próximos anos no setor industrial e logístico em Portugal? Há razões para otimismo?

Definitivamente. Os principais fatores de crescimento como digitalização, automação, reindustrialização, comércio eletrónico e exigências de sustentabilidade continuarão a impulsionar o setor por muitos anos. Portugal, com a sua localização geográfica estratégica e condições laborais competitivas, continuará a ser um destino atrativo para operações industriais e logísticas a longo prazo.

O grande desafio será adaptar o ‘stock’ de imóveis existentes às exigências futuras do mercado. É aí que queremos atuar, trazendo a nossa experiência e know how para contribuir com soluções práticas e sustentáveis. Vemos não só otimismo, mas também uma necessidade concreta de ação, que abordamos com a nossa estratégia.
Fonte: Logística na rota do ESG: “Portugal tem verdadeiros diamantes em bruto” — idealista/news