Investir em casas em Portugal? “É um ativo que existirá para sempre”

Os ciclos económicos não são previsíveis. Tudo pode mudar de uma hora para a outra, tal como nos mostrou a pandemia e a guerra na Ucrânia. E o imobiliário comporta-se de forma distinta consoante a natureza da crise. “Mas uma coisa é certa: o ser humano precisa de um teto e vai precisar agora, bem como daqui a 50 anos”, concretiza Juan Merino, CEO da gestora imobiliária espanhola Gavari, que entrou em Portugal no início de 2025 comprometida com a habitação. “É uma classe de ativos que existirá para sempre”, reforça em entrevista ao idealista/news.

A necessidade de ter uma casa para viver prolonga-se para um futuro indefinido. E é, por isso, que a gestora espanhola continua focada em investir na habitação, excluindo outros segmentos como escritórios, logística ou retalho. A escassez estrutural da habitação em Portugal e Espanha também pesa na decisão. Nos últimos oito anos, a Gavari já investiu cerca de 100 milhões de euros no desenvolvimento de 10 projetos na Península Ibérica, entre os quais casas para arrendar, coliving e residências de estudantes. 

"Procuramos ajudar a resolver parte do desequilíbrio entre oferta e procura por via da criação de casas para arrendar"

Aliás, foi precisamente com uma residência para estudantes que a Gavari deu o salto para Portugal no arranque desde ano, dando início à sua expansão internacional. Estão a construir um edifício que terá 400 camas para estudantes na Quinta da Caparica, em Almada, num investimento de 30 milhões de euros. “A construção está a progredir conforme planeado (…) e a inauguração está prevista para setembro de 2026”, comenta Juan Merino em entrevista.

O investimento em habitação em Portugal e Espanha vai alcançar novos patamares, com cerca de 200 milhões de euros previstos para os próximos três anos. “Portugal, sem dúvida, desempenhará um papel fundamental nessa estratégia, especialmente em projetos de residências de estudantes e de arrendamento, onde vemos uma necessidade estrutural”, avança ainda o responsável nesta entrevista ao idealista/news. O Porto é uma das cidades que têm debaixo de olho.

Projeto habitacional em MadridCréditos: Gavari AM

Como e quando surgiu a espanhola Gavari? 

A Gavari é uma gestora imobiliária que nasceu em 2018, em Espanha, com a missão de fazer diferente, estando profundamente envolvida nos projetos e a procurar o alinhamento máximo entre investidores e gestores. Procuramos ajudar a resolver parte do desequilíbrio entre oferta e procura por via da criação de casas para arrendar. 

Em 2018, estruturámos e desenvolvemos o nosso primeiro projeto, a Gavari Properties socimi, sociedade pensada para fazer investimentos atrativos e eficientes em termos fiscais, replicando o que os fundadores da Gavari (José de Cabo e eu) sabíamos fazer a título pessoal: comprar imóveis em negócios ‘off market’, reabilitá-los e colocá-los para arrendar. Começámos a comprar imóveis em Madrid e Málaga. 

"Portugal combina estabilidade, crescimento e uma forte procura estrutural por casas para arrendar e residências de estudantes"

Porque decidiram focar o investimento no arrendamento residencial?

É uma classe de ativos que existirá para sempre. Não sabemos o que vai acontecer com os escritórios ou com o retalho… Mas uma coisa é certa: o ser humano precisa de um teto. E precisa agora, bem como daqui a 50 anos. É por isso que estamos comprometidos com a habitação, embora o nosso foco tenha evoluído para incluir outras abordagens, como coliving e residências para estudantes.

A Gavari decidiu dar o salto internacional para Portugal no início de 2025 com o desenvolvimento de uma residência de estudantes na zona de Lisboa. Porquê?

Portugal combina estabilidade, crescimento e uma forte procura estrutural por casas para arrendar e residências de estudantes. Foi um passo natural após consolidarmos a nossa presença em Espanha, expandindo assim o objetivo do nosso modelo de investimento além das nossas fronteiras, algo que os nossos investidores já haviam solicitado.

Lisboa, por exemplo, tem atualmente uma das menores taxas de oferta de alojamento para estudantes da Europa, rondando os 4%, e com taxas de ocupação muito altas, próximas de 100%.

Residência para estudantes da Gavari em PortugalCréditos: Linkedin da Gavari

Como está a construção da residência estudantil Quinta da Caparica, na região de Lisboa?

A construção está a progredir conforme planeado. E é um projeto que nos deixa particularmente entusiasmados. A residência terá capacidade para 400 camas e a inauguração está prevista para setembro de 2026. A localização é estratégica: estará a poucos metros de três universidades (Universidade Nova, Egas Moniz e Instituto Piaget), que juntas acolhem mais de 12.000 estudantes.

Além disso, realizámos recentemente a cerimónia de lançamento da primeira pedra, que contou com a presença da presidente da Câmara Municipal de Almada, Inês de Medeiros, um gesto que reforça a importância deste empreendimento para a Gavari, para a comunidade académica e para o próprio município.

"Portugal, sem dúvida, desempenhará um papel fundamental nessa estratégia [de investimento], especialmente em projetos de residências de estudantes e de arrendamento"

Quanto é que a Gavari planeia investir em Portugal nos próximos três anos?

Até agora, investimos 100 milhões de euros. E temos um plano de crescimento sólido que prevê investir cerca de 200 milhões de euros nos próximos três anos em Espanha e Portugal. Mas Portugal, sem dúvida, desempenhará um papel fundamental nessa estratégia, especialmente em projetos de residências de estudantes e de arrendamento, onde vemos uma necessidade estrutural e uma oportunidade para agregar valor com o nosso modelo de investimento.

Têm em análise outra residência para estudantes em Portugal que custará cerca de 45 milhões de euros… Fale-nos mais sobre esde projeto.

Estamos atualmente a analisar vários projetos. E esperamos anunciar algumas novidades antes do final do ano. De qualquer forma, na Gavari estamos sempre abertos a novas oportunidades no mercado português.

Juan Merino, CEO da espanhola Gavariidealista/news

Quais são as outras cidades portuguesas que têm interesse em investir?

O Porto é o outro grande mercado em Portugal. A nossa primeira oportunidade surgiu em Lisboa, mas vemos muitas semelhanças em ambas as cidades, com uma procura muito alta por camas para estudantes universitários que se depara com uma oferta claramente insuficiente.

Vamos continuar focados na Península Ibéria. A nossa base de investimento tem sido Madrid, Málaga e Lisboa, mas estamos abertos a outras cidades que ofertam bons investimentos em todos os sentidos, acima de tudo, que ofereçam uma saída clara para os investidores. 

"Queremos focar em força nas residências para estudantes e também estamos a analisar opções de ‘flex living’ e casas para arrendar, sobretudo para o segmento médio e acessível"

Que tipo de investimentos imobiliários estão a valorizar atualmente? O que têm em conta?

Queremos focar em força nas residências para estudantes e também estamos a analisar opções de ‘flex living’ e casas para arrendar, sobretudo para o segmento médio e acessível. Também não descartamos a possibilidade de entrar no segmento da promoção. 

Podemos até reformar ou desenvolver um hotel bem localizado e com um bom contrato de arrendamento com um operador, até porque tem algumas semelhanças com as residências para estudantes. Mas não vamos entrar em escritórios, logística ou em centros comerciais, não vamos entrar em segmentos que não sabemos fazer e nunca fizemos antes. Somos ambiciosos, mas realistas.

Existem vários pontos-chave para considerarmos os investimentos. É muito importante que a taxa de ocupação dos ativos seja de 100%, que haja baixos níveis de incumprimento e uma alta rentabilidade. Na socimi, temos uma rentabilidade operacional bruta entre 6% e 9% ao longo destes anos e pretendemos fechar 2025 em torno de 7%. Tudo isso não se consegue só por via do oportunismo, sendo também preciso fazer uma gestão muito metódica e acompanhar os projetos de perto.

Portanto, vão também promover habitações, além de comprar para reabilitar e arrendar?

Vamos continuar com as duas linhas. Tecnicamente, estamos a sentirmo-nos muito confortáveis com a promoção, e também é verdade que o mercado nos obrigou a melhorar as nossas capacidades técnicas. Antes, era possível comprar um imóvel, fazer uma pequena reforma e arrendá-lo com um retorno razoável, mas agora a procura é substancialmente maior. É mais difícil encontrar oportunidades a preços acessíveis, e é preciso fazer mais para alcançar essas rentabilidades.

Projeto residencial em MadridGoogle Maps

Como vê a evolução dos preços das casas na Península Ibérica? Há risco de bolha imobiliária? 

Não vejo o risco de uma bolha imobiliária, entendendo uma bolha como algo que vai explodir e implicar uma correção de preços. O que pode acabar por acontecer, embora não se saiba quando, é uma estabilização de preços. Mas uma queda brusca, um ajuste a dois dígitos, não vejo a acontecer nos próximos 15 anos com o ‘statu quo' normal. Ou seja, se de repente houver uma guerra mundial, obviamente tudo pode acontecer, mas tendo em conta o cenário atual do mercado, não haverá ajustes nos preços, porque há cada vez mais pessoas a chegar aos países e maior procura do que oferta. 

"Portugal tem um ambiente atrativo para as SIGIs (...) e poderá ser um veículo adequado para canalizar a nossa atividade no país"

A Gavari AM não descarta o lançamento de novos REITs no futuro. Têm nos vossos planos investir numa SIGI em Portugal?

É uma opção que olhamos de perto. Portugal tem um ambiente atrativo para as SIGIs [Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária] e, sem dúvida, quando chegar a hora, poderá ser um veículo adequado para canalizar a nossa atividade no país.

Portugal ainda é um país atrativo para investimentos imobiliários, apesar da instabilidade governamental e legislativa?

Sim, mas o mais importante é que as regras do jogo sejam claras e não haja dúvidas muito além da instabilidade política. Portugal mantém fundamentos muito sólidos: crescimento económico, procura interna e externa estáveis ​​e uma clara necessidade de novos empreendimentos residenciais. A nossa visão é de longo prazo, e isso dá-nos confiança para continuar a investir.
Fonte: Casas para arrendar: “Há uma necessidade estrutural em Portugal” — idealista/news