IMT vai subir para não residentes – pesam 5% na compra de casas

A compra de casa em Portugal por estrangeiros voltou a estar no centro do debate político e do setor imobiliário, depois de o Governo da AD  - no âmbito do "plano de choque" que lançou para tentar resolver a crise na habitação - ter anunciado o agravamento do IMT para estes compradores, no caso de viverem fora do país. Mas a verdade é que, tal como mostram os dados oficiais do INE, os não residentes em Portugal pagam mais pelas casas que compram, mas representam uma pequena parte das casas vendidas em território nacional. Nunca pesaram mais de 8% no total de transações, nos últimos sete anos, e esta fatia tem vindo a reduzir-se para novos mínimos desde o fim dos vistos gold e alterações no Regime de Residentes Não Habituais (RNH) - levados a cabo pelo anterior governo socialista.

Na passada quinta-feira, dia 25 de setembro, o primeiro-ministro Luís Montenegro anunciou um conjunto de medidas para a habitação. Neste pacote que visa aumentar a oferta de casas a preços acessíveis está incluído o agravamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para a compra de habitações por parte de cidadãos não residentes em Portugal, excluindo assim os emigrantes e estrangeiros residentes. No entanto, o valor da penalização para estes investidores, por via de um aumento do imposto, não foi dado a conhecer pelo Executivo até agora.

Foi neste contexto que o idealista/news mergulhou nos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) para descobrir qual é, afinal, a representatividade dos estrangeiros com residência fora do país na compra de casas em Portugal. No segundo trimestre de 2025, os cidadãos não residentes compraram um total de 2.107 habitações (-14,5% face ao período homólogo), o que corresponde a 4,9% do total de casas vendidas no país. E este foi mesmo o menor peso dos estrangeiros nas transações desde 2021.

Casas vendidas em Portugal por residentes e não residentes

Número
 
de casas vendidas a residentes
Número
 
de casas vendidas a estrangeiros
10 00020 00030 00040 000
34,8k
2,1k
34,5k
2,2k
37,3k
2,3k
39,4k
2,3k
34,3k
2,1k
25,2k
1,2k
33,6k
2k
37,1k
2,1k
33,2k
1,5k
40k
1,7k
41k
2,5k
42,6k
3,3k
41k
2,6k
40,8k
2,8k
39,5k
2,8k
35,9k
2,6k
32k
2,5k
31,1k
2,5k
31,5k
2,7k
31,5k
2,6k
31k
2,1k
34,7k
2,5k
38,3k
2,7k
42,6k
2,6k
39,3k
2,1k
40,8k
2,1k
1T2019
2T2019
3T2019
4T2019
1T2020
2T2020
3T2020
4T2020
1T2021
2T2021
3T2021
4T2021
1T2022
2T2022
3T2022
4T2022
1T2023
2T2023
3T2023
4T2023
1T2024
2T2024
3T2024
4T2024
1T2025
2T2025
Gráfico: idealista/newsFonte: INECriado com Datawrapper

A linha temporal que remonta a 2019 mostra, aliás, que o peso dos estrangeiros nunca superou 8% do total de casas vendidas no país – por outras palavras, foram os residentes em Portugal que assumiram sempre a grande maioria das compras. Este peso máximo dos investidores internacionais no número total de transações foi registado no verão de 2023, mesmo antes do fim dos vistos gold para investimento imobiliário e numa altura em que a compra de casas pelos portugueses estava ainda em baixa, afetada pelos altos juros (a Euribor rondava os 4%), a par do então baixo nível médio de poupanças e da alta inflação.

Desde esse verão ‘quente’, a tendência tem sido clara: os estrangeiros que não residem no espaço luso têm vindo a perder representatividade na compra de casas em Portugal, a qual terá sido agravada também pelo término do antigo regime para Residentes Não Habituais (RNH) e a sua substituição por outro mais restrito no início de 2024. Além disso, os portugueses ganharam poder de compra com a queda dos juros e da inflação, refletindo-se na maior aquisição de imóveis residenciais a partir da primavera do ano passado.

Embora o valor investido em habitação por estrangeiros desde fora seja mais representativo no total nacional do que o número de transações, observou-se também um arrefecimento do seu peso nos últimos anos: passou de cerca de 13% do total nacional no fim de 2023 para apenas 8% no segundo trimestre de 2025. O investimento na compra de casas em Portugal por estrangeiros somou quase 825 milhões de euros entre abril e junho deste ano, menos 5% face ao período homólogo.

Estrangeiros a comprar casa em Portugal

Peso das casas compradas e do valor investido por estrangeiros face ao total nacional

Peso do valor investido
Peso das compras de casa
1T20191T20201T20211T20221T20231T20240010%10%1T20191T20201T20211T20221T20231T20240010%10%
Gráfico: idealista/newsFonte: INECriado com Datawrapper

E quem se tem vindo a afastar mais do mercado residencial nacional são os compradores que vivem fora da União Europeia (UE) – como os brasileiros e norte-americanos, por exemplo. Os mesmos dados do INE revelam que estas famílias e investidores compraram 995 casas no segundo trimestre de 2025, menos 18,6% do que no período homólogo, tendo o valor do investimento também caído 8,4% para cerca de 463 milhões de euros. No mesmo período, os estrangeiros que vivem na UE compraram menos casas (-10,5%, totalizando 1.112 transações), o que acabou por se refletir em baixa no total investido (-1% para 362 milhões de euros).

Agora resta saber qual será o impacto na compra de casas por estrangeiros no país se o agravamento do IMT anunciado pelo Governo for aprovado pelo Parlamento - note-se que a coligação AD não tem maioria absoluta. Por seu lado, a nova versão da lei dos estrangeiros, que também pode ter efeitos nos negócios imobiliários, já teve luz verde na Assembleia da República, mas ainda tem de ser apreciada pelo Presidente da República  - e Marcelo Rebelo de Sousa poderá voltar a enviá-la para o Tribunal Constitucional.

Na apresentação desta medida, Miguel Pinto Luz garantiu que “Portugal não vai deixar de atrair investimento estrangeiro”, tratando-se de “uma medida de justiça que vai trazer mais equidade e vai redistribuir melhor a riqueza”, rejeitando a atribuição de culpas aos estrangeiros pelo aumento dos preços das casas.

Mas esta visão é diferente de quem está no setor. Aliás, o maior afastamento do investimento estrangeiro do país é o principal receio apontado pelos vários profissionais do setor, que alegam que os cidadãos internacionais não compram as mesmas casas que os portugueses, garantindo geralmente transações com valores bem mais elevados e dinamizando a economia.

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Estrangeiros compram casas mais caras que portugueses – mas diferença tem vindo a cair

O mesmo horizonte temporal do INE (referente aos últimos sete anos) revela que os estrangeiros sempre compraram casas por preços mais elevados do que os portugueses. A maior diferença foi registada no fim de 2021, altura em que os cidadãos internacionais desembolsaram mais do dobro do valor por uma habitação (cerca de 345 mil euros) do que os residentes no país (166 mil euros).

Desde então, a diferença entre o preço médio das habitações adquiridas por estrangeiros e portugueses tem assumido uma tendência decrescente por via do aumento do custo da habitação no mercado nacional. No segundo trimestre de 2025, o valor médio das casas adquiridas por estrangeiros foi 69% superior face à média das casas compradas por portugueses.

Este período assinala, aliás, novos máximos históricos dos preços médios das casas vendidas quer a portugueses (232 mil euros), quer a estrangeiros (391 mil euros), depois de terem crescido em termos anuais 15% e 11%, respetivamente.

Preços das casas compradas por estrangeiros e residentes

Preços médios das casas compradas por estrangeiros e residentes em Portugal (euros)
Diferença entre os preços médios das casas compradas por estrangeiros e residentes (%)

Table with 4 columns and 26 rows. (column headers with buttons are sortable)

Período	Preço das casas estrangeiros (euros)	Preço das casas nacionais (euros)	Diferença
1T2019	267 907 267 907 267 907	134 652 134 652 134 652	99% 99% 99%
2T2019	271 483 271 483 271 483	139 880 139 880 139 880	94% 94% 94%
3T2019	255 696 255 696 255 696	140 055 140 055 140 055	83% 83% 83%
4T2019	270 642 270 642 270 642	140 152 140 152 140 152	93% 93% 93%
1T2020	297 852 297 852 297 852	150 649 150 649 150 649	98% 98% 98%
2T2020	288 690 288 690 288 690	150 253 150 253 150 253	92% 92% 92%
3T2020	286 166 286 166 286 166	144 620 144 620 144 620	98% 98% 98%
4T2020	289 044 289 044 289 044	148 428 148 428 148 428	95% 95% 95%
1T2021	295 330 295 330 295 330	155 764 155 764 155 764	90% 90% 90%
2T2021	319 903 319 903 319 903	159 534 159 534 159 534	101% 101% 101%
3T2021	313 760 313 760 313 760	160 403 160 403 160 403	96% 96% 96%
4T2021	345 088 345 088 345 088	166 436 166 436 166 436	107% 107% 107%
1T2022	330 369 330 369 330 369	176 573 176 573 176 573	87% 87% 87%
2T2022	353 743 353 743 353 743	178 896 178 896 178 896	98% 98% 98%
3T2022	335 923 335 923 335 923	180 505 180 505 180 505	86% 86% 86%
4T2022	328 096 328 096 328 096	181 117 181 117 181 117	81% 81% 81%
1T2023	350 639 350 639 350 639	186 980 186 980 186 980	88% 88% 88%
2T2023	343 731 343 731 343 731	194 064 194 064 194 064	77% 77% 77%
3T2023	328 904 328 904 328 904	195 807 195 807 195 807	68% 68% 68%
4T2023	350 135 350 135 350 135	198 580 198 580 198 580	76% 76% 76%
1T2024	337 203 337 203 337 203	194 567 194 567 194 567	73% 73% 73%
2T2024	353 211 353 211 353 211	202 140 202 140 202 140	75% 75% 75%
3T2024	353 437 353 437 353 437	212 099 212 099 212 099	67% 67% 67%
4T2024	370 041 370 041 370 041	216 213 216 213 216 213	71% 71% 71%
1T2025	376 553 376 553 376 553	224 850 224 850 224 850	68% 68% 68%
2T2025	391 383 391 383 391 383	231 616 231 616 231 616	69% 69% 69%

Tabela: idealista/newsFonte: INECriado com Datawrapper

Desagregando por domicílio fiscal dos compradores internacionais, observam-se diferenças expressivas. Quem vive fora da UE tem vindo a comprar casas bem mais caras do que quem reside dentro de fronteiras europeias. Entre abril e junho deste ano, a diferença foi de 43% com os compradores fora da UE a desembolsarem em média 465 mil euros por uma habitação. Já os compradores residentes na UE pagaram, em média, 325 mil euros por uma casa.

Contas feitas, verifica-se que os cidadãos internacionais que vivem fora da UE compraram casas pelo dobro do valor dos residentes em Portugal. Já os compradores que vivem na UE adquiriram habitações 40% mais caras que os portugueses. Os dados do INE sugerem, assim, que os estrangeiros, sobretudo que moram fora da União Europeia, tendem a focar o mercado residencial mais premium não competindo diretamente com a maioria dos compradores portugueses.
Fonte:Estrangeiros no olho do furação apesar de queda na compra de casas — idealista/news