Emergir da Mota-Engil: “Gostávamos muito de fazer habitação acessível”

Investir no imobiliário tem de ter um propósito. E “impactar as cidades, captar a atividade económica e melhorar a vida das pessoas” é o grande objetivo da Emerge, a promotora imobiliária do grupo Mota-Engil. Já colocaram no mercado centenas de casas ao longo dos anos. E querem ir mais longe. “Gostávamos muito de fazer habitação acessível”, avança em entrevista ao idealista/news Pedro Ramos, Chief Business Development Officer na Emerge. Mas “os custos de construção e os tempos de licenciamento não nos ajudam”, reconhece.
Hoje, a Emerge está focada em desenvolver vários projetos, três deles interligados na zona oriental da cidade do Porto. Falamos do projeto habitacional Aurios e dos projetos de uso misto Central Freixo e M-ODU, nascidos da reabilitação da antiga central termoelétrica da EDP e do antigo Matadouro de Campanha, respetivamente. “No Porto esperamos ter impacto da criação de um novo ecossistema”, afirma.

"No futuro próximo, a cinco anos, teremos algumas centenas de unidades de habitação a colocar no mercado"

O futuro da promotora imobiliária do grupo Mota-Engil passará por consolidar os 12-13 projetos que têm em licenciamento, localizados sobretudo na zona de Lisboa, os quais incluem habitação, hotelaria e usos mistos. “Estamos a falar sempre na ordem de largas centenas de milhões de euros e também largas centenas de habitações. Talvez aquele que terá mais habitação (…) será em Alverca, onde temos algumas dezenas de milhares de metros quadrados dedicados à habitação”, anuncia o responsável.
E construir casas acessíveis está em cima da mesa. “Gostávamos muito de fazer habitação acessível. Temos equipas a olhar para isso e a tentar fechar planos de negócios com habitação acessível, mas os custos de construção e os tempos de licenciamento não nos ajudam. Portanto, quando conseguirmos ultrapassar isso, com certeza vamos estar nesse segmento”, avança Pedro Ramos, acreditando que a redução do IVA e agilização dos licenciamentos vão ajudar. Um dos projetos em será discutida a possibilidade de fazer habitação acessível é o Central Freixo, revela nesta entrevista ao idealista/news para ler em seguida.

Pedro Ramos, Chief Business Development Officer na EmergeCréditos: Gonçalo Lopes | idealista/news
A Emerge está focada “em fazer do mundo um lugar melhor para todos”. Como? 
Insistimos muito em fazer o mundo um lugar melhor, porque acreditamos que investir no imobiliário tem de ter um propósito. E o nosso propósito é impactar as cidades, captar a atividade económica, melhorar a vida das pessoas. E, portanto, à nossa escala, localmente, projeto a projeto, fazer do mundo efetivamente um lugar melhor para as pessoas que vão trabalhar, vão viver nesses locais.
Essa também é a essência por detrás dos projetos de uso misto da Emerge, que além de habitação, também têm escritórios, comércio e novos espaços públicos? 
Claro. É fundamental termos um uso misto o máximo possível para que as pessoas possam fazer a sua vida, seja profissional, seja o dia a dia, seja lazer. O M-ODU é um exemplo disso, a nossa ambição é criar aqui um espírito de comunidade que sirva à comunidade local e sirva para quem vem cá trabalhar.

"Tentamos fazer o nosso melhor e alavancar todo este trabalho acumulado ao longo de 79 anos [pela Mota-Engil]"

A promotora imobiliária emergiu no seio do Grupo Mota-Engil com 79 anos de história. Que vantagens tiram desta herança e experiência? 
Não é feita sem desafios, obviamente. Tudo tem vindo a evoluir. Nós, na promoção imobiliária, não somos o ‘core business’ da empresa e, portanto, vamos alavancando esse ‘know-how’, essa credibilidade, essa reputação que o grupo construiu ao longo destes anos todos. E tentamos dar o nosso cunho ao criar projetos, até porque a criação de projetos é uma parte da promoção imobiliária. A construção desses projetos é outra parte e, portanto, as sinergias e a coordenação entre as equipas são cruciais. Nem sempre é fácil, mas tentamos fazer o nosso melhor e alavancar todo este trabalho acumulado ao longo de 79 anos.

M-ODU, complexo de uso misto que nasce da reabilitação do antigo matadouro em CampanhãCréditos: Emerge
Que desafios é que têm sentido na construção dos vossos projetos ao nível de custos e mão de obra?
Na Emerge somos promotores e não construtores, portanto, preocupamo-nos na criação do produto, na criação da comunidade, do conceito, de como é que vamos trazer rentabilidade. As soluções para a mão de obra e tudo o que diz respeito à complexidade da construção é da competência dos nossos colegas da construtora.

"Temos equipas (...) a tentar fechar planos de negócios com habitação acessível, mas os custos de construção e os tempos de licenciamento não nos ajudam"

Têm vários empreendimentos residenciais em construção/venda na zona do Porto, Lisboa e Algarve (como o Aurios, Colina, Sand Cliff). Quantas casas já colocaram no mercado? E quantas estão em desenvolvimento?
Ao longo dos anos foram centenas. Enquanto promotores estamos agora a reativar e temos cerca de uma 13-15 projetos em desenvolvimento, alguns habitacionais, outros turísticos, outros de uso mistos. E, portanto, no futuro próximo, a cinco anos, teremos algumas centenas de unidades de habitação a colocar no mercado. Temos já algumas no mercado, cerca de 100-120 habitações. E temos outros projetos em Lisboa, como um coliving, que são mais 120-130 unidades, que é mais uma solução da habitação que procuramos encontrar.

Aurios, no PortoCréditos: Emerge
Para que segmentos se destinam as vossas casas? Pensam investir em habitação acessível? 
Gostávamos muito de fazer habitação acessível. Temos equipas a olhar para isso e a tentar fechar planos de negócios com habitação acessível, mas os custos de construção e os tempos de licenciamento não nos ajudam. Portanto, quando conseguirmos ultrapassar isso, com certeza vamos estar nesse segmento. Hoje, estamos num segmento médio-alto e alto, mas também para a classe média. Temos um projeto pequeno em São João da Madeira que se posiciona mais numa classe média. E temos também algumas oportunidades que estamos a estudar em regiões mais limítrofes, que podem também atender a outros segmentos.

"O IVA é uma medida essencial [para fazer casas acessíveis]"

O que é que é preciso fazer a nível legislativo para construir habitação acessível? Como vê a redução do IVA para 6% e a simplificação dos licenciamentos?
O IVA é uma medida essencial. Esta incerteza não ajuda no curto prazo, porque os promotores acabam por ficar em ‘stand by’ e estão à espera de ter uma visibilidade sobre as decisões que podem tomar. Não sei como é que o simplex vai finalmente estabilizar, mas os extensos licenciamentos e as consultas às autoridades tornam os processos administrativos longos. E quando medimos as rentabilidades, estas são impactadas pelo tempo, sendo que quanto mais longo mais baixa é a rentabilidade, o que é uma fonte preocupação para os promotores para atrair capital. Portanto, a solução passará pelo IVA e pelos licenciamentos.

Central Freixo, PortoCréditos: Emerge
Têm projetos que partem da reabilitação de edifícios, o antigo Matadouro de Campanha e antiga central termoelétrica da EDP, por exemplo. Porque decidiram avançar com estes projetos? Como é que transformam as cidades, neste caso o Porto?
Entendemos que para fazermos parte da coesão do território, da reabilitação urbana, não podemos olhar para projetos isolados e, portanto, o nosso investimento na zona oriental do Porto é consistente. Temos esses e outros projetos [como o Aurios] que são fundamentais para sermos aquilo que queremos ser: promotores com propósito. 
Na cidade do Porto esperamos ter impacto da criação de um novo ecossistema. Estes três projetos estão todos muito próximos uns dos outros, beneficiando das externalidades causadas de uns para os outros. Esta nossa perspetiva de fazer parte da reabilitação urbana obriga-nos a pensar na rentabilidade de uma forma integrada e não isolada de edifício a edifício. E a proximidade da Central Freixo e do Aurios é um bom exemplo disso, sendo que o Central Freixo vem beneficiar das decisões já tomadas e ajuda a posicionar-nos. Vão beneficiar, no fundo, toda uma área que estava deprimida até hoje e que vai começar agora a ganhar mais forma e a ser aquilo que ambicionamos que seja: uma nova parte da cidade, cheia de vida, cheia de comunidade, seja habitacional seja económica. Esta é a nossa motivação.

"Temos o objetivo de criar [no OPO-City] o modelo da cidade de 15 minutos, sendo talvez o primeiro em Portugal"

Ponderam fazer habitação acessível no Central Freixo uma vez que se trata de um projeto de grande dimensão?
Temos uma área de construção relevante e sendo um projeto com dimensão vai ser construído de forma faseada. Na terceira-quarta fases do projeto poderá ser uma consideração que temos de debater com o nosso sócio, a Ginkgo Advisors. Mas é algo que faz parte da nossa responsabilidade social, quer da Mota-Engil, quer também do próprio fundo Ginkgo. É muito relevante. Portanto, serão tomadas em consideração todas as variáveis e os sócios irão decidir.

OPO-City, MatosinhosCréditos: Emerge
Fale-nos do megaprojeto OPO-City, uma vila com espaços comerciais e habitação que vai nascer dentro da cidade de Matosinhos. Estamos a falar de quantas casas? Que particularidades tem este projeto? E qual o investimento associado?
Ainda não podemos falar ainda muito sobre este projeto. É um projeto de grande escala, são 270.000 metros quadrados de usos mistos, onde a nossa ambição é criar efetivamente quase uma nova cidade, um novo polo de atividade económica e habitação. Temos o objetivo de criar o modelo da cidade de 15 minutos, sendo talvez o primeiro em Portugal. Temos um ecossistema semelhante em desenvolvimento, nos arredores de Lisboa, em Alverca, que também é muito relevante. 
Ainda estamos em processo administrativo, na fase final de licenciamento de loteamento. Faltam alguns anos para que comecem a surgir os primeiros edifícios do OPO-City, sendo que estamos a falar num investimento de algumas centenas de milhões de euros. Mas é a nossa crença de que vamos conseguir criar uma centralidade, alavancada em todas as valências da região e da localidade de Matosinhos, da proximidade ao polo comercial, aeroporto, ao mar e da excelente rede viária que existe.

"Talvez aquele [projeto] que terá mais habitação e que está em licenciamento será em Alverca"

A Emerge tem vários projetos que vai anunciar brevemente, na Ajuda, Alverca, Lumiar, Montijo… O que nos pode adiantar sobre eles? Serão habitacionais? 
O futuro passa por consolidar os projetos que efetivamente temos em licenciamento, são cerca de 12-13 projetos, alguns de habitação outros de hospitalidade e outros de uso misto. É um bocadinho difícil hoje quantificar o investimento que vai ser necessário, até porque é uma peça em movimento que vai flutuar com os preços de construção quando conseguirmos finalmente edificar. Estamos a falar sempre na ordem de largas centenas de milhões de euros e também largas centenas de habitações. Talvez aquele que terá mais habitação e que está em licenciamento será em Alverca, onde temos alguns algumas dezenas de milhares de metros quadrados dedicados à habitação. 
E, portanto, as nossas expectativas passam por continuar a desenvolver estes projetos e encontrar novas oportunidades para colmatar um pouco estes ciclos longos do imobiliário fruto dos processos de licenciamento, que nos obrigam, também, a ir ao mercado e encontrar novas oportunidades, talvez um pouco mais líquidas, para continuar a evoluir.
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