Construir casas para todos: “A redução do IVA é absolutamente necessária”

A crise imobiliária em Portugal empurrou Carla Luís, recém-licenciada em engenharia civil na época, a procurar oportunidades de emprego lá fora. Foi em Bogotá, na Colômbia, que deu os seus primeiros passos na sua carreira internacional em 2013. E mal sabia que era naquela cidade do outro lado do Atlântico que iria encontrar o amor, junto do advogado colombiano Juan Amaya. Juntos decidiram vir viver para Portugal para fundar a promotora imobiliária Sharp Developers, há cerca de seis anos. Desde então, têm-se dedicado a construir “casas únicas” na zona do Porto e não querem sair da Invicta. “O distrito do Porto é o futuro e o futuro é o lugar das oportunidades”, contam em entrevista ao idealista/news.

Desde que fundaram a Sharp Developers em 2018, o casal já investiu cerca de 65 milhões de euros em cinco projetos imobiliários no Porto e em Vila Nova de Gaia, três dos quais se inserem no mercado residencial médio-alto e alto. E avançam em entrevista ao idealista/news que vão construir um novo empreendimento perto da zona da Boavista com 38 novos apartamentos. “Achamos que ainda há muito para construir cá, pelo que vamos permanecer pelo Porto”, refere o advogado.

Carla Luís e Juan Amaya, ela CEO e ele diretor geral da Sharp Developers, querem continuar a construir casas premium na zona do Porto, apesar de considerarem que há várias alterações legislativas a condicionar o setor. Desde logo, dizem que terminar com os vistos gold e o regime de residentes não habituais “foi um erro absoluto”. E admitem que “ainda existem muitas dúvidas” sobre a aplicação do novo simplex dos licenciamentos urbanísticos, um diploma que aguarda revisão.

Por outro lado, dizem que estão a “sentir na pele” o novo enquadramento da taxa reduzida do IVA para a reabilitação urbana, avisando que leva a que haja um “aumento dos preços de venda para o público”. E construir casas acessíveis? “O tema da redução do IVA é absolutamente necessário” para que haja mais promotores a entrar nesse nicho, afirmam em entrevista conjunta ao idealista/news.

Carla Luís, CEO, e Juan Amaya, diretor geral da Sharp DevelopersCréditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Como descrevem a atividade da Sharp Developers desde a sua fundação, em 2018, até hoje?

Juan Amaya [JA]: A Sharp Developers nasceu do encontro comum entre duas pessoas de áreas diferentes, num lugar não muito comum: Bogotá, na Colômbia, o meu país. Foi aí que nos apaixonámos e resolvemos viver em Portugal para começar aí a história da empresa. Desde então, temos cinco projetos imobiliários em carteira e um em estruturação este ano. Destes, três projetos são no mercado residencial médio-alto e alto. Todas as casas são únicas. Já vendemos 25 imóveis dos três primeiros projetos e temos em carteira cerca de 40 fogos para terminar no próximo ano. E vamos anunciar ainda este ano novos projetos e desafios futuros.

Qual é o valor do investimento imobiliário realizado até ao momento? A que tipo de financiamento recorrem? 

JA: Neste momento, já investimos cerca de 65 milhões de euros. A projeção para o próximo ano será atingir os 100 milhões de euros. O nosso modelo financeiro está alocado a empréstimos bancários. Os nossos investidores são os donos de cerca de 40% da estrutura de capital e 60% trata-se de créditos da banca. 

"O distrito do Porto é o futuro e o futuro é o lugar das oportunidades. É o momento certo para estar na cidade do Porto"

Como é que se investe “inteligentemente” no mercado imobiliário português?

JA: É uma frase importante, porque achamos que temos de estar bem preparados para as circunstâncias atuais. Sempre atuamos com um ‘business plan’ claro; fazemos uma procura muito intensa dos terrenos e localizações; fazemos um levantamento de cada um dos fatores que podem ser previsíveis, embora não possamos prever tudo o que possa acontecer. Tentamos sempre que esse ‘business plan’ seja elaborado com muito rigor.

The Grand Splendouro, Vila Nova de GaiaCréditos: Sharp Developers

Neste momento têm em carteira 5 empreendimentos imobiliários (concluídos ou em desenvolvimento) todos no Porto e em Vila Nova de Gaia. O que é que a zona do Porto tem de especial para aplicarem aqui os vossos investimentos? 

Carla Luís [CL]: Depois de decidirmos vir viver para Portugal, começámos a estudar as cidades onde poderíamos entrar. Lisboa foi, obviamente, a prioridade, mas não tínhamos muito capital e a verdade é que qualquer fenómeno negativo no imobiliário iria começar na capital e só depois de dois ou três anos é que se iria sentir no Porto. Foi por isso que decidimos investir no Porto, além de ser uma cidade com identidade, muito bonita e também ter aeroporto.

JA: O distrito do Porto é o futuro e o futuro é o lugar das oportunidades. É o momento certo para estar na cidade do Porto. O crescimento da cidade tem sido absolutamente incrível desde que chegámos em 2018. O aumento da procura de casas como primeira ou segunda habitação é exponencial. Vemos turistas todos os dias a encher as ruas de alegria e movimento, que há cerca de 10 anos estavam vazias. Tudo isso é o futuro. E nós temos de estar onde está o futuro.

"Tivemos o cuidado de voltar a construir casas com áreas realmente generosas"

Lançaram recentemente o Splendouro Village em Gaia, que vai colocar no mercado 29 moradias um investimento de 20 milhões de euros. O que distingue estas casas de luxo? Qual é o intervalo de preços destas casas?

CL: O Splendouro Village é um condomínio fechado com um parque natural no centro do condomínio de 4.800 metros quadrados (m2), em que oferece sete tipos de casa, cuja denominação tem um nome de uma flor: temos as lavandas, tulipas, magnólias, camélias…

As áreas das casas começam nos 290 metros quadrados (m2), podendo ir até aos 460 m2. E têm também diversos preços entre 775 mil euros e 1 milhão 650 mil euros. Estas casas mais caras são muito sofisticadas, com pés direitos duplos, espaços amplos, uma arquitetura interior singular e domótica (para controlar cortinas, estores, ar acondicionado, iluminação e portões). Estes imóveis têm também requisitos sustentáveis, como aquecimento de águas com bombas de calor, ar condicionado por condutas, pré-instalação de painéis fotovoltaicos. 

Todas estas casas estão pensadas para famílias de quatro pessoas, tendo uma master suite para o casal e dois quartos, um para cada criança. Além disso, tem um escritório dentro de casa para dar apoio ao teletrabalho ou para as crianças fazerem os trabalhos de casa. Têm sempre um jardim associado e um terraço para convívios ao ar livre. Há também sete casas com piscina. 

The Grand Splendouro, Vila Nova de GaiaCréditos: Sharp Developers

Também estão a desenvolver o Spendouro Marina Houses e o The Grand Splendouro. Quantas casas vão ser construídas? O que é que estes empreendimentos de luxo têm de especial?

CL: O The Grand Splendouro é um edifício de 32 apartamentos e oito espaços comerciais, situando-se em frente ao mar onde se fazia a seca do bacalhau antigamente. Foi pensado para um segmento premium em que temos, por exemplo, algo inovador aqui na cidade, que é a 'Box Lift System'. Este sistema permite a uma pessoa estacionar o carro na sua box privada e ir de elevador para o apartamento com total privacidade. Depois também temos um conjunto de ‘amenities’ em 1.300 m2, como uma piscina de 15 metros para adultos e crianças, um coworking, uma sala de festas e um ginásio. E, além disso, tivemos o cuidado de voltar a construir casas com áreas realmente generosas. Construímos um T3 com 175 m2, enquanto a concorrência constrói um T4 de 164 m2. Estes apartamentos também vão contar com painéis fotovoltaicos e bombas de calor para o aquecimento de águas. Realmente é um produto diferenciador.

A Marina Houses é um produto único com uma arquitetura singular, inspirada na região do Douro e nas caves de vinho do Porto, por isso é que têm tetos inclinados. As casas têm três pisos para aproveitar os socalcos que existiam no terreno, como as vistas privilegiadas para marina, rio e foz. São 11 casas, todas com piscina, elevador, acabamentos diferenciados, áreas generosas, pés direitos altos (de 3 metros), que é algo que hoje em dia não se vê no mercado. Vendemos, pelo menos, duas casas para clientes bastante altos, que andavam à procura de casas com pé direito alto e não existia no mercado.

"Hoje, a promoção imobiliária centra-se muito em áreas reduzidas para que (...) o valor final também fique mais reduzido de forma a conseguir a um maior leque de compradores"

Numa altura em que há a tendência de construir casas mais pequenas, porque estão a decidir dar importância aos espaços amplos?

CL: Damos importância ao espaço, porque passamos muito tempo em casa. É aqui que temos a nossa vida, expressamos as nossas emoções, criamos os nossos filhos. A casa realmente é um ponto de abrigo. Valorizamos muito a casa, tanto a forma, como a funcionalidade e os espaços da casa. Hoje, a promoção imobiliária centra-se muito em áreas reduzidas para que tenhamos menos metros quadrados. Por sua vez, o valor final também fica mais reduzido de forma a conseguir chegar ao mercado e a um maior leque de compradores.  

Marina Houses, em Vila Nova de GaiaCréditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

Quem é que mais compra as vossas casas de luxo? Portugueses ou estrangeiros? Quais as principais nacionalidades? Qual é a principal finalidade de compra (primeira habitação, casa de férias ou investimento)? 

CL: Estamos no nosso nicho, pelo que infelizmente não construímos casas para todos, construímos casas para quem realmente valoriza a casa. Atualmente, vendemos 50% das casas a portugueses e os outros 50% a estrangeiros, sobretudo vindos do continente americano, tanto do Norte como do Sul. Algumas famílias estrangeiras vêm viver para cá enquanto decisão de vida, criam a sua empresa ou procuram trabalho. Outras gostam tanto do país e da cidade que compram a casa com a intenção de virem viver para Portugal depois de se reformarem.

"Ter um canal de investimento como o golden visa era muito bom para atrair investimento estrangeiro, pelo que foi um erro absoluto por parte do Governo ter revogado todas estas possibilidades"

Porque é que as famílias escolhem as vossas casas e não outras? 

CL: A localização importa sempre, porque estes clientes estrangeiros querem estar sempre próximos do aeroporto. A proximidade ao rio é sempre algo muito interessante para qualquer pessoa, por isso procuramos sempre estar próximos do rio. As famílias escolhem as nossas casas pelas suas características, áreas amplas, o facto de termos materiais diferenciados, de serem casas únicas em termos arquitetónicos.

Splendouro Village, Vila Nova de GaiaCréditos: Sharp Developers

Como avalia a obtenção de licenciamentos urbanísticos no Porto e em Gaia?

JA: A Câmara do Porto tem regras mais claras, uma legislação própria e mais entendível, não dando espaço para outras interpretações. Já a Câmara de Gaia tem um regulamento próprio e diferente, em que é preciso haver interpretação dando espaço para que haja falhas. É aí que existe uma diferença entre Porto e Gaia. 

Houve um antes e depois da entrada em vigor do simplex dos licenciamentos urbanísticos? 

JA: A nível nacional considero que ajudou a que os loteamentos para construção pudessem ser feitos através de comunicações prévias. Foi, sem dúvida, um passo favorável. Agora sentimos também que é preciso um acompanhamento mais próximo das câmaras nas obras, porque vemos que há coisas erradas a acontecer. É preciso um maior controlo.

"Hoje, temos tanto perdas de investimento estrangeiro como um rescaldo tributário do RNH"

O que é que pode ser melhorado no diploma do simplex?

JA: Existem muitas dúvidas sobre a aplicação de normas e regulamentos. Os prazos têm de ser cumpridos definitivamente. Creio que existe alguma reticência por parte de alguns técnicos, que passam a assumir a responsabilidade sobre as certidões que passam em cada projeto. Antes eram as câmaras as responsáveis por licenciar os projetos, tínhamos estabilidade, mas havia demora no cumprimento de prazos, o que penalizava bastante. 

O fim dos benefícios fiscais, os vistos gold e o regime de residentes não habituais (RNH) mudou alguma coisa na procura de casa? E na atração de investimento para Portugal?

JA: No nosso mercado, sim. Os golden visa e o RNH eram programas muito bem vistos lá fora. Ter um canal de investimento como o golden visa era muito bom para atrair investimento estrangeiro, pelo que foi um erro absoluto por parte do Governo ter revogado todas estas possibilidades. E o RNH produziu uma fonte de receita que Portugal não tinha antes de o regime existir. Assim, temos hoje tanto perdas de investimento estrangeiro como um rescaldo tributário do RNH. 

Splendouro Village, Vila Nova de GaiaCréditos: Sharp Developers

Têm outros empreendimentos de luxo em carteira? Também na zona do Porto ou noutras localizações? Qual é o investimento previsto?

JA: Vamos continuar no distrito do Porto. Vamos anunciar um novo projeto este ano, que é um edifício novo que irá nascer muito perto da zona da Boavista, na cidade do Porto. Vai ter dez pisos, 38 apartamentos direcionados para o mercado médio-alto e vai estar muito bem localizado perto das estações de metro da nova linha Rubi. E vamos continuamos a procurar. Achamos que ainda há muito para construir aqui, pelo que vamos permanecer pelo Porto, porque foi aqui que a Sharp Developers nasceu e ainda é uma empresa muito jovem para ir para outras cidades. 

A expansão de metro no Porto abre novas possibilidades para a construção de empreendimentos residenciais?

JA: Sem dúvida. A construção de infraestruturas traz consigo a valorização dos terrenos, sempre que o enquadramento seja certo. A nova linha de metro Rubi, sem dúvida, vai ser um sucesso para o desenvolvimento de novos projetos, como já estamos a sentir precisamente perto da zona da Boavista.

"Esperamos haja a oportunidade certa para o novo Governo enquadrar fiscalmente o tema da reabilitação"

Investir em habitação acessível está nos vossos planos? Porquê

JA: As condições não são as ideais para entrarmos nesse nicho. Achamos que precisamos de um enquadramento fiscal diferente, com os incentivos claros e a longo prazo. O tema da redução do IVA é absolutamente necessário. É um grito a 1000 vozes no setor construção e da promoção imobiliária. Esta é a ferramenta mais eficaz para lidar com a subida dos custos de construção.

The Grand Splendouro, Vila Nova de GaiaCréditos: Sharp Developers

Quais são os principais constrangimentos que sentem na construção e reabilitação em Portugal?

JA: Aqui temos um constrangimento importantíssimo, que estamos a sofrer na pele: um novo enquadramento da taxa reduzida do IVA para o setor da reabilitação urbana. A Autoridade Tributária está a fiscalizar as construtoras e as construtoras estão a repercutir estes valores nos promotores. Quando temos um ‘business plan’ fechado com taxa de IVA - que é custo porque não conseguirmos deduzir o IVA - significa que a única coisa que podemos fazer é aumentar os preços de venda para o público. Esse é o efeito mais negativo que pode existir numa economia. Esperamos haja a oportunidade certa para o novo Governo enquadrar fiscalmente o tema da reabilitação. E é preciso que a Autoridade Tributária tenha uma política clara, em que os empreendimentos que já foram construídos e aqueles que ainda estão em construção não possam ser fiscalizados por esse motivo. 

"Tanto o Governo como todos os partidos do Parlamento têm uma responsabilidade única neste momento de oferecer condições estáveis para os construtores e promotores imobiliários"

Que estratégias usam para contornar a falta de mão de obra e tornar a construção mais ágil?

JA: Cada projeto nosso é um desenvolvimento, desde a compra do terreno à negociação e procura pelos parceiros certos para levar esse desenvolvimento até ao fim. Felizmente temos encontrado parceiros muito bons, construtores de primeira linha. É preciso ultrapassar muitas coisas, mas principalmente, nunca perder o objetivo e ter sempre em mente que prestamos contas com os nossos investidores.

Que mensagem gostariam de deixar ao novo Governo para impulsionar a construção de casas em Portugal e resolver a crise da habitação? 

JA: Tanto o Governo como todos os partidos do Parlamento têm uma responsabilidade única neste momento de oferecer condições estáveis para os construtores e promotores imobiliários. O Estado vai precisar da ajuda dos privados e nós, privados, estamos aqui para ajudar, mas precisamos de ter regras claras porque temos prazos a cumprir. Temos de olhar para a construção não como um problema, mas como uma solução.

Fonte: Construir casas acessíveis: “A redução do IVA é absolutamente necessária” — idealista/news