Construir casas: “É difícil viabilizar financeiramente projetos”

Há em Portugal uma crise de acesso à habitação. Não é um problema recente, sendo há muito reconhecido tanto pelo setor imobiliário, como pelos partidos dos vários quadrantes políticos. Em vésperas de eleições legislativas [realizam-se dia 18 de maio de 2025], Manuel Porém, COO da Imolimit, defende que uma das medidas fundamentais para colocar mais casas no mercado, a adotar pelo futuro Governo, passaria por baixar o IVA na construção, tal como tem vindo a ser defendido pela generalidade dos players de mercado. “(…) Um dos principais problemas que sentimos é que os custos de construção subiram de tal forma que é difícil, muitas vezes, viabilizar financeiramente os projetos”, argumenta ao idealista/news o responsável pela empresa gestora de empreendimentos residenciais.

Durante a conversa, que decorreu no Salão Imobiliário de Portugal (SIL 2025), o gestor fala sobre os vários projetos que a empresa tem em curso e sobre a recém-criada Glowing, que promove alguns dos ativos imobiliários geridos pela Imolimit. É o caso, por exemplo, do FiniSal, em Alcácer do Sal, que foi lançado precisamente no SIL 2025. “Acaba por ser o primeiro projeto com a marca Glowing”, revela, adiantando que há mais dois na calha: o António Aroso, no Porto, junto à Avenida da Boavista, e um outro em Vila Nova de Gaia, em parceria com a promotora imobiliária de origem belga Krest Real Estate Investments. 

Manuel Porém, COO da ImolimitCréditos: Gonçalo Lopes | idealista/news

A Glowing está presente pela primeira vez no SIL, certo? Pertence à Imolimit?

A Glowing é a nossa nova marca em termos de ‘developer’. E acaba por trazer toda a ‘expertise’, toda a experiência que tem a Imolimit, que desenvolveu vários projetos residenciais no Norte de Portugal, nomeadamente dois no Porto, dois em Gaia e um em Viana do Castelo, que estão totalmente concluídos. É, portanto, uma nova marca que lançámos. A Imolimit mantém-se, continua a existir como uma prestadora de serviços em gestão de projeto, sendo quase um pivô onde faz a gestão de projeto para a Glowing, que é a ‘developer’.

Quantos projetos é que a Glowing está a desenvolver?

Tem um projeto que acabámos de lançar, o FiniSal, que está localizado em Alcácer do Sal, outro na Avenida da Boavista, no Porto, junto ao Parque da Cidade, que estamos agora a iniciar o seu desenvolvimento. E depois, mais recentemente, temos um projeto maior, de maior escala, em Vila Nova de Gaia, que ainda não tem ‘naming’. Mas são 70.000 metros quadrados (m2) de construção, em que investimos em parceria com a Krest Real Estate Investments.

"A Glowing tem um projeto que acabámos de lançar, o FiniSal, localizado em Alcácer do Sal. Tem outro na Avenida da Boavista, no Porto, junto ao Parque da Cidade, em que estamos a iniciar o seu desenvolvimento. E depois, mais recentemente, temos um projeto de maior escala, em Vila Nova de Gaia (...), em que investimos em parceria com a Krest Real Estate Investments"

Estamos a falar de um investimento de que ordem de valores, nestes projetos?

Ainda não temos um valor fechado em termos de investimento total, porque muitos destes projetos ainda estão em fase embrionária.

Projeto residencial FiniSal vai nascer em Alcácer do SalCréditos: Glowing

O FiniSal é o primeiro projeto da empresa fora do Grande Porto, correto?

O FiniSal acaba por ser o primeiro projeto com a marca Glowing. É um projeto residencial, que é onde a marca se foca, em projetos residenciais de alta qualidade, que se distinguem pelo tipo de produto e vivência que trazem às pessoas. Não têm de ser projetos de luxo, mas são projetos que trazem experiências às pessoas, com um forte investimento nas ‘amenities’, em que as pessoas dão valor ao empreendimento onde vivem. É nisso que queremos fazer a diferença: não vender só uma casa, mas uma experiência.

Relativamente aos outros dois projetos mais recentes que mencionou, o que nos pode adiantar?

O António Aroso é um projeto de classe média-alta e está localizado numa zona ‘premium’ do Porto, junto à Avenida da Boavista e ao Parque da Cidade. É um projeto pequenino. O de Vila Nova de Gaia, em parceria com a Krest, tem uma escala maior e posiciona-se na gama média. É um projeto de larga escala, serão mais de 600 unidades desenvolvidas junto à rotunda VL8, a rotunda Engenheiro Edgar Cardoso, onde será a nova estação do metro.

"O FiniSal acaba por ser o primeiro projeto com a marca Glowing. É um projeto residencial, que é onde a Glowing se foca, em projetos residenciais de alta qualidade, que se distinguem pelo tipo de produto e vivência que trazem às pessoas. (...) É nisso que queremos fazer a diferença: não vender só uma casa, mas uma experiência"

Já há manifestações de interesse? Há portugueses interessados nestas casas?

Sim, sentimos que o interesse no ‘real estate’ em Portugal continua com muito boa tração, nomeadamente o projeto FiniSal, também pela sua localização muito estratégica, em Alcácer do Sal. Está a menos de uma hora de Lisboa, a 25 minutos da Comporta, a menos duas horas do Algarve… Acaba por ser uma centralidade a nível urbano, por estar inserido dentro do centro urbano, mas com um contacto muito direto à natureza. Permite ter uma experiência em termos de conceito, e foi isso que quisemos trazer, que é o ‘slow living’. 

Ou seja, o investidor ou cliente que comprar uma segunda casa, por exemplo, tem a oportunidade de passar ali uma temporada do ano com a comodidade de um centro urbano, mas com uma ligação muito direta à natureza. Tem, portanto, esta vertente de segunda casa. 

Por outro lado, também tem um pouco uma vertente de investimento imobiliário. O FiniSal, recorde-se, está inserido na região da Comporta, uma região com um crescimento muito grande e que tem gerado muito interesse imobiliário nos últimos anos, havendo também muita procura por parte de investidores, que querem ter um produto de rendimento, de rentabilidade. Há estas duas valências.

Assim será o projeto residencial FiniSal, em Alcácer do SalCréditos: Glowing

Estão previstos novos investimentos pós-2025, nomeadamente no Grande Porto e na Grande Lisboa?

Sim, continuamos interessados em encontrar ativos para desenvolver, tanto a nível residencial como a nível logístico/industrial. Temos uma terceira empresa que desenvolve projetos industriais/logísticos, pelo que continuamos à procura de bons ativos, sempre com esta premissa: projetos que se distinguem e que marcam pela diferença, porque não queremos só fazer mais habitação, queremos distinguir-nos tanto pela localização como pelo produto que oferecemos.

Há em Portugal uma crise de acesso à habitação e o país vai de novo a eleições em breve. O que poderia ser feito?

Há muitas medidas em cima da mesa, fala-se de muitas coisas, mas um dos principais problemas que sentimos é que os custos de construção subiram de tal forma que é difícil, muitas vezes, viabilizar financeiramente os projetos. Portanto, uma das medidas que gostaríamos muito de ver implementada é baixar o IVA na construção [de 23% para 6%], seria fundamental para conseguir viabilizar mais projetos e, assim, trazer mais oferta para o mercado. Acreditamos muito que o problema da habitação não se deve resolver na parte da procura, devendo haver um investimento forte na parte da oferta, é aí que temos de investir. E baixar o IVA na construção é uma das medidas necessárias.

"(...) Um dos principais problemas que sentimos é que os custos de construção subiram de tal forma que é difícil, muitas vezes, viabilizar financeiramente os projetos. Portanto, uma das medidas que gostaríamos muito de ver implementada é baixar o IVA na construção [de 23% para 6%], é uma das medidas fundamentais para conseguir viabilizar mais projetos e, assim, trazer mais oferta para o mercado"

A empresa aposta também no mercado de arrendamento, em concreto no Build to Rent?

Estamos sempre abertos a novos modelos de negócio. Neste momento, estamos muito focados no ‘Build to Sell’, sendo que em projetos de larga escala, como é o de Vila Nova de Gaia, temos de olhar, se calhar, não só para o residencial puro e duro, mas para modelos de negócio que permitam, por exemplo, ‘serviced apartments’, ou seja, vender apartamentos com rentabilidades garantidas para irem para arrendamento. Estamos atentos a isso. Ainda não é uma realidade no nosso modelo de negócio, mas é uma possibilidade que queremos explorar no futuro.

O que é que distingue a Glowing de outras promotoras imobiliárias no mercado?

A Glowing prima por se diferenciar no produto. Claro que o nível de acabamentos é importante, mas queremos, além-se disso, oferecer uma experiência nova, e isso resolve-se com dar ‘amenities’, seja espaços de cowork inseridos nos empreendimentos, zonas de SPA, ginásios. No fundo, zonas em que as pessoas sintam que estão a usufruir da sua casa na plenitude, de A a Z. Por outro lado, as localizações são sempre estratégicas e o ‘real estate’ é ‘location’, ‘location’, ‘location’, e primamos por estar nas zonas mais ‘premium’ que o ‘real estate’ tem.

FiniSal está a nascer em Alcácer do SalCréditos: Glowing
FiniSal é o primeiro projeto imobiliário da GlowingCréditos: Glowing

 

Fonte: Construir casas: “É difícil viabilizar financeiramente os projetos” — idealista/news